认定商品房买卖名为预约实为本约的条件？

根据《商品房买卖司法解释》第五条的规定，将商品房买卖预约认定为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。以上两个条件缺一不可。需要注意的是，这里所称的“购房款”既包括全款，也包括部分购房款。另外，就一般情况而言，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无须附加实际履行内容。作为认定本约的条件，预约合同也不排斥合同的履行，并不意味着合同已开始实际履行就已转化为本约从而否定其预约的性质。因此，就一般情况而言，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即可认定为本约，不必附加合同履行条件。《商品房买卖司法解释》第五条规定“出卖人已按约定收取购房款”作为商品房买卖本约成立的要件之一，主要考虑的是在商品房交易实务中，出卖人与买受人签订认购书多是订有日后再签订正式买卖合同的条款，尽管认购书具备本约的内容，但合同当事人的真实意思是签订预约合同，故该条附加买受人交纳全部或部分房款的预约合同才能转化为正式的商品房买卖合同。