承租人主张其对房屋有租赁权不愿意腾房，该怎么处理？

涉及租赁权的执行案件，如果法院不否认租赁权，承租人对腾退房屋有异议的，属于执行行为异议，应通过执行复议解决。如果法院否认租赁权，承租人主张其享有租赁权足以阻却执行的，属于执行标的异议，涉及实体权利，应通过执行异议之诉解决。

观点来自（2020）最高法民申1467号民事裁定书

裁判要旨：根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于执行行为异议，对驳回异议裁定不服的，应当通过执行复议程序解决；但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，可以提出执行标的异议，对驳回裁定不服的，可以提起执行异议之诉。如果认为原裁定错误的，依照审判监督程序办理。但权利的行使必须符合法律的规定。承租人在案涉租赁的标的物被人民法院正常执行程序终结前并没有提出执行行为异议，也没有对执行标的提出异议，却于执行终结后向法院提起本案房屋租赁合同纠纷，并向法院提起执行异议之诉，存在重复诉讼的问题。

律师总结：本案是“买卖不破租赁”在执行阶段的程序问题。即法院在执行租赁物的过程中要区分是否承认承租人的租赁权，从而选择是提起执行行为异议还是执行标的异议，进而在异议被驳回使选择复议还是执行异议之诉。同时也可以看出：法院对租赁物所有权转移的强制执行与法院对租赁物上租赁权的认可是可以并行不悖的。