当事人不愿意提交房屋租赁合同，能对租赁的事实予以认定吗？

《房屋租赁协议》的落款时间早于案件诉讼发生时间，但在长达数年的一审、二审、发回一审第一次开庭中当事人均未提供，发回一审第二次开庭中才首次提供，结合其他案件事实，对《房屋租赁协议》真实性不予认可。

观点来自（2021）最高法民再144号

裁判要旨：承租人于2015年3月本案发回重审后的一审第二次开庭时，提交了落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》，并提出其与出租人自2001年11月起即存在租赁关系、其就案涉房屋享有承租权的主张。本院认为，对于该《房屋租赁协议》，不应予以采信。理由如下：首先，案涉房屋原属出租人所有，2008年12月被人民法院在执行过程中裁定抵债给新所有权人。在此抵债过程中，出租人和承租人均未主张该《房屋租赁协议》之存在。至2010年10月案涉房屋被拍卖时，在承租人已收到行使优先购买权通知的情况下，出租人和承租人亦未主张该《房屋租赁协议》之存在。发生本案诉讼后，在本案第一次一审、第一次二审，乃至重审第一次开庭时，出租人和承租人仍未主张该《房屋租赁协议》之存在。直至2015年3月重审第二次开庭时，承租人才向法院提交了以前从未提交过的落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》。从一般常识出发，如果承租人与出租人确实于2001年11月1日签订了《房屋租赁协议》，且在案涉房屋所有权发生变化后承租人要求新的所有权人按照原有租赁合同内容继续履行，则承租人或出租人司理应及时向案涉房屋新所有权人出示该《房屋租赁协议》，但是其没有出示。甚至在2011年3月发生本案诉讼后，直至2015年3月重审第二次开庭之前长达4年的历次审理过程中，承租人或出租人亦未提及该《房屋租赁协议》。如果该《房屋租赁协议》确实存在，则承租人和出租人的上述行为显然不合常理。承租人和出租人就当初未向法院提交《房屋租赁协议》的原因解释称，是因为之前的诉讼系围绕拍卖行为是否有效的争议而展开，故未提交该《房屋租赁协议》。对此本院认为，无论在案涉房屋拍卖过程中是否存在违法违规情形、无论各方当事人在诉讼中是否对拍卖行为的效力提出了争议，对于承租人而言，所谓的《房屋租赁协议》都是其在本案中据以主张权利的重要证据，承租人和出租人的上述解释不足以构成令人信服的合理理由。其次，根据出租人工商登记备案资料显示，该公司在相近时期内工商登记备案资料中使用的两枚公章，与落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》上加盖的出租人公章相比，均存在明显差异。虽然公司在某时间段中同时使用多枚公章的情形并非罕见，亦不能仅以某枚公章未备案或未在相关备案资料中使用为由即否认加盖该枚公章的文件材料的真实性，但出租人在本案中并未提供证据证明其在所谓签订《房屋租赁协议》的2001年11月1日前后的同一年度时间段内，还曾经在其他场合使用过同一枚公章。就此而言，亦足以令人质疑落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》的真实性。再次，出租人系承租人的控股股东，两公司法定代表人和住所地原均相同，二者具有关联关系。承租人代出租人支付银行贷款利息、缴纳税费，以及承租人向出租人支付相关凭证上标注为“往来款”的款项等事实即使真实存在，亦均不足以证明落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》的真实性。在本院审理中，出租人提交的改制验资报告，以及承租人提交的验资报告书、承租人章程、聘任决定、董事会决议、营业执照等证据材料，与本案争议焦点不具有关联性，亦不足以佐证《房屋租赁协议》的真实性，本院不予采信。

又次，希尔得拍卖公司在拍卖案涉房屋之前，向承租人发出通知，告知承租人参加竞买、行使优先购买权，是基于承租人当时实际使用案涉房屋的事实。即使希尔得拍卖公司认为承租人是案涉房屋的承租人，也不能据此确认当事人之间的房屋租赁法律关系，亦不足以佐证《房屋租赁协议》的真实性。综上，承租人对于其迟至本案发回重审后的一审第二次开庭时才提交落款日期为2001年11月1日的《房屋租赁协议》不能作出令人信服的解释，承租人与出租人提交的证据亦不足以证明该《房屋租赁协议》的真实性，本院对该《房屋租赁协议》不予采信。

律师总结：本案的争议焦点在于《房屋租赁协议》的真实性。经历了二审改判一审，再审改判二审维持一审的曲折过程。可见租赁合同和租赁关系的真实性是“买卖不破租赁”案件的争议焦点，承租人要注意收集证明租赁合同真实性的证据，最好就是对租赁合同进行登记备案，其次是进行公证。再次则是实际占有租赁物、行使租赁权的证据，也可以作为租赁合同真实性的佐证。