农村宅基地房屋能否自由买卖？

来源∶ 法图灵解法 2023-07-28 4758 次阅读

经典案例∶

甲公司因无公司基地，经协商向王某购买农村瓦房三间，并于2021年3月16日签订《售房合同书》一份，约定王某出售瓦房三间给甲公司作为公司基地，售价十万元，宅基地南北长18.3米、东西宽折合15.5米。2021年3月18日，双方又签订《<售房合同书>补充内容》一份，约定如果将来公司需要重新迁址，该使用面积仍然归王某或其继承人所有，公司的所有财产仍然归公司所有。合同签订后，王某依约将瓦房三间及相应宅基地交付甲公司，甲公司也依约给付转让款。事后，王某得知双方之间的合同因违反法律强制性规定属无效合同，遂多次要求甲公司返还案涉房屋，均遭拒绝。

后王某起诉至法院，诉请1.确认双方签订的《售房合同书》《<售房合同书>补充内容》无效；2.甲公司返还王某瓦房三间及相应宅基地。

法图说法∶

依据我国相关法律规定，农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给本集体经济组织以外的人。本案中甲公司与王某并非同一村集体经济组织成员，不具备该宅基地的使用资格，他们的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。

法院经审理后，王某与甲公司达成调解意见: 双方确认于2021年3月16日签订的《售房合同书》、2021年3月18日签订的《<售房合同书〉补充内容》于2021年7月21日解除；甲公司于2022年1月10日前腾空交付登记在王某名下的房屋及固定附属物；王某共补偿甲公司腾空搬迁费九万五千元。

法图建议∶

一、在此提醒大家，国家对农村宅基地买卖作出了有别于国有土地的规定，在购买农村房屋前，要了解自己是否具备购买资格，慎重考虑，否则即使签订房屋买卖合同，也属于无效合同，无权取得房屋的所有权，而且还得根据自己的过错承担因合同无效造成的相应损失。

二、农村房屋买卖的必要程序有：

1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。

3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。