以已登记的抵押财产出租的，适用“买卖不破租赁”的规则吗？

不适用。以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则。

观点来自（2021）最高法民申3583号民事裁定书

裁判要旨：根据规定，以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则。本案中，案涉商铺于2014年9月5日办理了抵押登记，抵押权人对案涉商铺的抵押权也已经生效的仲裁裁决确认，而承租人据以主张权利的《房屋租赁合同》《转让合同》分别签订于2017年12月20日和2018年2月26日，其签订时间晚于抵押权人对案涉商铺的抵押权的设立时间。故承租人主张的其对案涉商铺的权利不得对抗抵押权人的抵押权，承租关于案涉商铺应“带租拍卖”的主张不予支持。

律师总结：租赁物是否应当带租拍卖，并不是租赁权和抵押权谁优先的问题，而是租赁权的存在是否影响抵押权行使的问题，也就是拍卖租赁物时是否应当涤除租赁权的问题。如果租赁合同约定的租金不低于市场公允价格，承租人对租赁物的租赁有利于租赁物的升值，就不应当在拍卖租赁物时涤除承租人的租赁权，因为这样反而会造成租赁物价值的贬损。