债务人以其公司房产、土地使用权抵偿债权人欠款的合同之债，适用“买卖不破租赁”吗？

债务人以其公司房产、土地使用权抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。

观点来自（2020）最高法民申3044号案例。

裁判要旨：首选，债务人与债权人之间签订的是“以租抵债”协议，而不是租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。其次，债权人在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下，仍与债务人签订“以租抵债”协议，由此造成的法律风险应由其自行承担。最后，债权人提交的记账凭证、水电费票据、社会保险费发票等证据显示的均为案外人缴纳天然气、水电费、保险费、印花税的情况，该证据显示系案外人使用涉案房产、土地用于生产经营，而非债权人。

律师提醒：

本案中可以出总结适用“买卖不破租赁”原则的负面清单：
1.承租人签订的以租抵债协议而不是租赁合同，表现形式为没有缴纳过租金。
2.承租人订立租赁合同时明知涉案房产土地被抵押，因为此时出租人的处分存在权利瑕疵，承租人明知该权利瑕疵就要自行承担后果。
3.承租人不能没有实际使用租赁物。同时存在以上3种负面情形时，不能使用“买卖不破租赁”原则。