总公司与分公司之间订立的租赁合同，能适用“买卖不破租赁”吗？

不能。适用“买卖不破租赁”规则的前提是承租人与出租人系不同主体，建立了合法有效的租赁关系。总公司与分公司之间订立的租赁合同不能对外产生租赁的法律效果。

观点来自（2021）最高法民申3282号民事裁定书

裁判要旨：适用“买卖不破租赁”规则的前提是承租人与出租人系不同主体，建立了合法有效的租赁关系。承租人营业执照显示其类型为“有限责任公司分公司”，承租人认可其与出租人是分公司与总公司关系，不具有独立法人人格。因此，承租人与出租人之间签订的租赁合同，系其公司内部管理关系的体现，并不能对外产生租赁的法律效果。同时，承租人的财产属于出租人财产，承租人作为出租人的分公司，亦应积极主动配合针对出租人的执行工作，及时履行生效法律文书确定义务，而不应以所谓租赁权请求阻止移交案涉不动产。

律师总结：“买卖不破租赁”类案件中对租赁关系的认定是一切的前提。本案中承租人和出租人因为是总分公司关系，订立的租赁合同被认定不能对外产生租赁的法律效果。现实中真实的租赁关系也不可能在分总公司之间建立，但依然要注意确保承租人与出租人之间不存在妨碍租赁关系成立的法律关系。