什么是“抵押不破租赁”？适用“抵押不破租赁”规则，应当满足哪些条件？

所谓“抵押不破租赁”，指的是出租人将财产出租并转移占有后，又用该财产设定抵押权时，原租赁关系不受抵押权的影响。对此，《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”“抵押不破租赁”规则解决的是抵押物“先租后抵”情况下租赁权与抵押权之间优先实现的次序问题。适用“抵押不破租赁”规则，需要满足以下条件：第一，租赁关系须成立于抵押权设立之前。“抵押不破租赁”针对的是租赁权设立在先的情形，而在租赁权设立在后，在先的不动产抵押权已经设立或者动产抵押已经办理登记的情况下，抵押权均可以对抗租赁权。第二，承租人须已经占有租赁物。租赁权性质上尽管属于债权，但却具有优于物权的效力。之所以对承租人进行如此强度的保护，主要在于保护其使用状态的稳定，而使用的前提则是占有，为此，不论是“抵押不破租赁”还是“买卖不破租赁”，都要求标的物已经转移占有。换言之，如果承租人只签订了租赁合同而尚未占有租赁物，则其仅为一般债权人，不能对抗后设立的抵押权。总之，在先租赁后抵押场合，权利顺序为：已转移占有的租赁权＞已设立的抵押权＞未转移占有的租赁权。第三，在后的抵押权须已设立。仅签订了抵押合同而抵押权尚未设立的，当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利，此种权利效力上要弱于物权，更不用说弱于可以对抗物权的租赁权了。因此，“抵押不破租赁”规则将在后的抵押权限于已经设立的抵押权，而非仅仅签订抵押合同。