如何判断承租人所主张的租赁权能否足以对抗抵押权人的抵押权？

判断承租人所主张的租赁权能否足以对抗抵押权人的抵押权，应当结合双方针对租赁物（抵押物）所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后，以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素。

观点来自（2021）最高法民申6584号民事裁定书。

裁判要旨：同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。本案中，抵押权人与出租人就案涉租赁物（抵押物）于2010年12月24日签订《最高额抵押合同》，于2010年12月28日办理抵押登记，设定了抵押权。2010年12月24日，承租人与出租人签订《房屋租赁协议》。但承租人未能举证证明案涉租赁物（抵押物）于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，承租人所主张的租赁权在实体法上不足以对抗抵押权人的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法释〔2020〕21号》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案诉讼程序中，承租人一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。

律师提醒：

本案背景并非出租人与承租人签订租赁合同并由承租人向出租人支付租金等费用，双方签订的名为租赁合同，实为股权转让产生的以租抵债协议。某种程度上租赁合同订立的目的就是为了对抗抵押权。
此外，此类案件中承租人要注意收集“何时开始实际行使租赁权”的证据，例如承租人整租商业综合体，然后招商各类商家入驻。那么承租人在商业综合体搭建简易招商中心和承租人与各类商家签订入驻合同，都是“开始实际行使租赁权”的证据。