抵押权设立在先，租赁权成立在后，还能主张“买卖不破租赁”吗？

不能。因抵押权设立在先，租赁权成立在后，如抵押权人实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的，不再适用“买卖不破租赁”规则，房屋受让人有权不履行租赁合同，承租人应接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险，不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。

观点来自（2021）最高法民申1453号

裁判要旨：根据查明的事实，2014年6月19日，案涉房屋办理了抵押权登记，抵押权人作为房屋他项权利人取得了案涉房屋的他项权证书。2017年8月15日，承租人与出租人签订《房屋租赁合同》。因此，承租人与出租人就案涉房屋的租赁关系不能对抗抵押权人在先登记的抵押权。承租人提出案涉房屋自2012年起就处于租赁状态，但未提供证据予以证明。即便案涉房屋曾经处于租赁状态，但李祖万未提供证据证明其在案涉房屋办理抵押登记前已承租。出租人将已设定抵押的房屋租赁给承租人，因抵押权设立在先，租赁权成立在后，如抵押权人实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的，不再适用“买卖不破租赁”规则，房屋受让人有权不履行租赁合同，承租人应接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险，不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。故承租人请求继续履行租赁合同至租赁期满，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

律师总结：本案中承租人主张租赁关系起始于2012年，早于2014年设立抵押权的时间，但未提供证据予以证明。故认定承租人的租赁权产生于2017年，晚于抵押权设立的时间。承租人不得适用“买卖不破租赁”规则要求新所有权人承继履行租赁合同至租赁期满。