城里人购买农村宅基地的合同效力？

李某与姚某签订《房屋买卖协议》，李某购买姚某位于村里的一栋房屋，并预先支付20万元。后李某得知自己买的是宅基地上的房屋，土地属于集体性质，按规定不得出让，因此李某拒绝支付剩余款项，并要求姚某退还预付款，而姚某认为合同有效，拒不退还。无奈之下，李某将姚某告上法庭，要求退还预付款20万元。

李某与姚某签订的《房屋买卖协议》，涉及农村宅基地的转让，应当认定该合同无效。根据《民法典》等法律的规定，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有，不允许宅基地使用权向本集体组织以外的人转让。李某与姚某签订的合同虽名为房屋买卖协议，但买卖过程中，房屋及房屋的宅基地一并转让，因李某的户口并不在姚某所在的村落，并非该房屋所在地的集体经济组织成员，故李某与姚某签订的买卖合同违反法律的强制性规定，应当认定无效。合同无效，姚某应当将其收取李某的款项进行返还，如李某、姚某存在的其他损失，可以根据双方的过错程度进行分担。