租客未及时交房租，一定要解除合同吗？

来源∶ 法图灵解法 2024-09-20 3149 次阅读

经典案例∶

2015年，王某将其承包的一处院落租赁给陈某使用，双方签订《场地租赁协议书》，租期15年，承租费每年15000元，每三年递增10%，约定每年7月7日前支付下一年租赁费，先交后使用，以此类推；陈某在租赁期内不得转租，只用于建筑设备存放，不得经营非法项目。王某因陈某未按约定在2023年7月7日前支付下一年度的租赁费，故提起诉讼要求解除合同，并支付2023年7月7日至实际搬离期间的租金和违约金。

法图说法∶

法院经审查认为，陈某租赁案涉院落存放钢筋等材料设备，夜间住宿看管符合常理。陈某已承租院落逾8年之久，现没有证据证明双方曾产生过纠纷，陈某基于对租赁关系的信赖建设了房屋等，从维护交易稳定的角度亦不宜解除合同。王某未能提交充分的证据证明《场地租赁协议书》已具备法定解除的条件，故法院对其解除合同、搬离院落的诉请不予支持。陈某应按约定继续支付租赁费，并应按照约定向王某支付违约金。

法图建议∶

合同与法律均难以穷尽合同履行过程中可能发生的所有情形。在履行合同过程中，双方当事人对于相对方的履约行为要有一定限度的包容和接纳。合同行为不是单独、孤立的，而是由多个行为构成的一个完整的行为体系。当事人之间的合意共识及相互配合，应在诚信原则的指导下贯彻合同的签订、履行全过程。对于相对方在履约过程中的瑕疵行为，只要不构成根本违约，或无主观恶意，应当从保证合同目的实现出发，处理履约过程中产生的纠纷。为提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性、可信赖性，促进社会资源的有效利用，当事人在合同目的基本可以实现的情况下，应尽量维持稳定的合同关系，维护稳定的交易秩序，对于对方轻微的违约行为，不宜动辄主张解除合同。同时“契约必守”是市场经济赖以存在运作的基础。被告的违约行为虽未导致合同目的不能实现，但未按约定履行义务，已构成违约，应当承担相应的后果。

引用法条∶

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

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