学位房的学位被占用，出卖人承担违约责任

来源∶ 法图灵解法 2024-01-18 3306 次阅读

经典案例∶

2021年，原告柳某与被告杜某、赵某签订《二手房买卖合同》，购买两被告位于某市南某区某住宅小区的房产（以下简称涉案房产），两被告在买卖合同中明确承诺“卖方承诺该物业小学、中学学位从未被占用”。2022年1月，两被告将该房产过户至原告名下。

2022年2月，原告为其子申请某小学学位时，发现涉案房产的学位被前承租人叶某占用，致其无法申请该校学位，只能为其子申请私立学校。为此诉至法院，请求确认两被告违约，并赔偿其另寻合适学校就学产生的额外费用。

法图说法∶

法院认为，该案为房屋买卖合同纠纷，原告和两被告签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务。

1、关于两被告是否构成违约的问题。

该案买卖合同中在备注处手写签字明确注明卖方承诺学位未使用，虽然未清晰界定什么学位，但通过手写的方式对此进行特别注明，结合生活经验可知双方必然对学位进行了协商，而且学位因素产生的市场价值必然已经体现在交易价格中，双方应知晓交易涉案房产所对应的学位，至于两被告抗辩仍可使用其他公立学位，亦非交易双方交易涉案房产的本意。法院认为，两被告确认涉案房产被租客占用且锁定至2022年，属于未按照约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。

2、关于违约责任的具体承担问题。

虽然合同未明确约定违反该条款的违约责任，因原告儿子无法入学导致原告另寻合适学校就学产生了额外费用，该费用应当属于被告违约导致原告产生的实际损失，原告主张的该金额属于合理范围。法院以支持。

法图建议∶

购房者在购房过程中，如果将学校作为主要的考虑内容，那么首先应确定学区房与学位房的区别，简单来说学位房可能只能使用一次，学区房可能使用的期限有所限制。

购房者在购房前一定要先去了解到该房产是否存在权利瑕疵，学位是否已经使用，学区是否不符合当地的教育政策。防止最后买房的实际目的无法达成。

引用法条∶

《中华人民共和国义务教育法(2018修正) 》第十二条　适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。父母或者其他法定监护人在非户籍所在地工作或者居住的适龄儿童、少年，在其父母或者其他法定监护人工作或者居住地接受义务教育的，当地人民政府应当为其提供平等接受义务教育的条件。具体办法由省、自治区、直辖市规定。县级人民政府教育行政部门对本行政区域内的军人子女接受义务教育予以保障。
《中华人民共和国民法典》第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

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